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天津建立建設(shè)用地分割、合并，預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度，盤活存量用地；河北唐山針對權(quán)屬不清、手續(xù)不全等問題，設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)化流程，在補繳出讓金后依法完善用地手續(xù)，打通提質(zhì)改造或有序退出的路徑；浙江杭州采取“建設(shè)用地+采礦權(quán)”組合供應(yīng)方式，成功出讓組合供應(yīng)項目，打造集休閑娛樂、商業(yè)集市于一體的綜合體……近年來，各地積極探索城市更新路徑，以具體舉措破解規(guī)劃適應(yīng)性、土地使用、不動產(chǎn)登記等方面的障礙和政策堵點。

近日，自然資源部聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動若干措施的通知》（以下簡稱《通知》）為城市更新提供了更加豐富的政策激勵工具箱。城市更新具體可以怎么做？新政策又會帶來哪些變化？

中國國土勘測規(guī)劃院院長張炳智表示，《通知》在自然資源部2023年發(fā)布的《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引》基礎(chǔ)上，針對工作中新遇到的政策堵點與難點，進(jìn)一步深化創(chuàng)新，旨在為城市更新提供更加靈活、高效、可操作的政策支持。

《通知》如何建立“快速通道”，讓規(guī)劃跟上市場變化？

“《通知》突破了傳統(tǒng)規(guī)劃管理過于剛性、調(diào)整周期長的局限，大幅提升規(guī)劃響應(yīng)速度。”中國國土勘測規(guī)劃院城鄉(xiāng)建設(shè)用地整理所所長雷逢春認(rèn)為，明確允許對擬更新區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃采取“技術(shù)修正”“優(yōu)化調(diào)整”等彈性方式進(jìn)行動態(tài)完善，并納入國土空間規(guī)劃“一張圖”管理。此舉建立了詳細(xì)規(guī)劃的常態(tài)化、制度化更新通道，避免了因單一項目啟動冗長修編程序，顯著提升了規(guī)劃響應(yīng)市場與社會需求的能效。

保留建筑登記、優(yōu)秀歷史建筑活化利用這些“關(guān)鍵小事”，審批能否不再“跑斷腿”？雷逢春表示，《通知》通過正面清單引導(dǎo)功能融合與豁免清單保障民生小微項目的形式，為發(fā)展科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、醫(yī)養(yǎng)健康等融合型產(chǎn)業(yè)開辟了清晰的“合規(guī)快車道”，將大量惠及民生的“關(guān)鍵小事”從繁瑣的行政審批中解放出來，大幅降低了制度性成本。

同樣，《通知》直面城市更新項目經(jīng)濟(jì)平衡難的問題，在土地供應(yīng)、利用和收益模式上進(jìn)行了系統(tǒng)性創(chuàng)新。

張炳智認(rèn)為，《通知》在延續(xù)存量土地發(fā)展特定產(chǎn)業(yè)享受過渡期支持的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了關(guān)鍵性優(yōu)化。一方面明確過渡期滿后，辦理土地有償使用手續(xù)新增“租賃”方式，與協(xié)議出讓并行。這一創(chuàng)新極大地緩解了市場主體，特別是中小企業(yè)的一次性資金壓力，增強了市場參與的可行性與積極性。另一方面強調(diào)過渡期支持與履約監(jiān)管、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向掛鉤，形成了“準(zhǔn)入—監(jiān)管—退出”的完整政策閉環(huán)，拓展過渡期限設(shè)置以5年為原則，可根據(jù)實際情況協(xié)商確定不同期限，提升了政策的精準(zhǔn)性與有效性，對于重資產(chǎn)投入的存量盤活項目具有重大意義。

張炳智補充，《通知》鼓勵地方將零散的土地、歷史文化遺存、生態(tài)景觀價值等資源資產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)整合，通過“帶方案、帶設(shè)計、帶運營”的方式打包供應(yīng)。這一創(chuàng)新跳出了單一土地出讓的舊框架，轉(zhuǎn)向?qū)臻g整體價值的經(jīng)營，旨在通過功能融合與專業(yè)化運營，實現(xiàn)“1+1>2”的資產(chǎn)增值效應(yīng)。這不僅為更新項目提供了更廣闊的收益來源，也推動了城市發(fā)展從“土地財政”依賴向“資產(chǎn)運營”增值的深刻轉(zhuǎn)變。

雷逢春表示，下一步的關(guān)鍵在于地方要深刻理解《通知》的創(chuàng)新理念與機制，結(jié)合自身實際轉(zhuǎn)化為可操作、可落地的實施細(xì)則。通過加強部門協(xié)同、鼓勵基層探索、及時總結(jié)推廣，使這些創(chuàng)新政策真正發(fā)揮效能，有效破解城市更新中的深層矛盾，扎實推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。